Tribunale di Pisa

Grazie all’accordo concluso tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e la maggior parte dei Tribunali d’Italia è possibile ottenere un mutuo per l'acquisto di immobili all'asta.

Il soggetto interessato a partecipare all'incanto può rivolgersi prima dell'asta all'istituto scelto per il mutuo. 

La procedura da seguire per poter acquistare i beni immobili messi all'asta prevede che in breve tempo, l'aspirante acquirente istruisca la pratica di richiesta di mutuo presso una delle banche convenzionata con il Tribunale incaricato della vendita forzata. La rapidità di tali operazione riveste una grande importanza in modo tale da dare alla banca la possibilità di predisporre tutta la documentazione nei tempi necessari ad istruire la pratica prima della data fissata per la vendita.

La fase seguente prevede l'approvazione del mutuo da parte della banca, mentre in seguito all' aggiudicazione del bene, sarà possibile seguire due iter diversi relativi alle operazioni di finanziamento:

    Mutuo contestuale: sarà cura della banca provvedere a stipulare l'atto di mutuo contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento firmato dal giudice incaricato. Verrà così iscritta l'ipoteca come del resto avviene in una normale fase di compravendita immobiliare che sia caratterizzata da una  richiesta di un mutuo. I soggetti coinvolti saranno il funzionario della cancelleria del Tribunale, il funzionario della banca e l'aggiudicatario (mutuatario); essi dovranno comparire davanti al giudice durante la firma del decreto di trasferimento e il funzionario della banca insieme all'aggiudicatario si cureranno di firmare il contratto di mutuo con l'assenso all'iscrizione dell'ipoteca e la delega dell'aggiudicatario per il versamento della somma.

A saldo dell'intera oprazione il funzionario della banca avrà cura di consegnare l'assegno circolare (con i dati dell'esecuzione immobiliare) al funzionario della cancelleria o al curatore fallimentare designato.

    Prefinanziamento: in questo caso la stipula dell'atto di mutuo e la consegna del denaro al Tribunale da parte della banca sono operazioni che avvengono contestualmente. Il Tribunale trattiene il denaro fino all'effettivo rilascio del decreto di trasferimento che ne permetterà l'iscrizione dell'ipoteca. Tale procedura permette alla banca di avere maggiori garanzie, dato che il danaro sarà custodito dal Tribunale, attendendendo quindi con sicurezza il completamento di tutte le pratiche. Nella maggior parte dei casi le banche che erogano mutui per aste, hanno la tendenza ad indicare il limite di un mese per il completamento dell'intera pratica di mutuo. Tutto questo al sol fine di non impegnare il Tribunale e dare un termine alle operazioni. Appare utile  pertanto verificare le modalità di allungamento dei tempi,qualora un mese risultasse insufficiente.

In pratica non vi sono sostanziali differenze tra i mutui-asta e quelli tradizionali, e generalmente vengono applicati i medesimi tipi di contratti e tassi. Probabilmente la pricipale diversità riguarda il limite di concessione: vengono infatti concessi mutui pari all'80% del valore commerciale del bene, importo che deve rientrare nel 100% del prezzo d'acquisto o d'aggiudicazione. Non è necessaria alcuna richiesta di ulteriore perizia di stima, essendo questa  sostituita da quella redatta dal perito nominato dal Tribunale in fase di accertamento dell'unità immobiliare pignorata.

Anche qualora il bene non sia aggiudicato, la banca prima dell'incanto, pretenderà che venga stipulato un preliminare di mutuo ipotecario, che tuttavia sarà  condizionato dall'esito dell'asta.Il preliminare di mutuo ipotecario si risolverà automaticamente nel caso di non aggiudicazione del bene e senza addebito alcuno per il richiedente fatta eccezione per le spese di istruttoria.

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